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房屋建筑成本有哪些

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2018-12-4     瀏覽次數:    

對于一般房地產開發項目而言,投資及成本費用。由開發成本和開發費用兩大部分組成。

(一開發成本

1.土地使用權出讓金。

國家以土地所有者身份,將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價,根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。


2.土地征用及拆遷安置補償費。

(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

2拆遷安置補償費。在城鎮地區,國家和地方政府可以依據法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失,新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用,即拆遷安置費和拆遷補償費。

3.前期工程費。

前期工程費主要包括:

1項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的0.03成左右,水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

2“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量,參照有關計費標準估算。

4.建安工程費。

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段,建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

5.基礎設施費。

它又稱紅線內工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算。

6.公共配套設施費。

它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

7.不可預見費。

它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的正確程度,以上述1~6項之和為基數。

8.開發期間稅費。

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市,這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

(二開發費用

開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

1.管理費用。

可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數。

2.銷售費用。

它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項:

1)廣告宣傳費。

2)銷售代理費。

3)其他銷售費用。

3.財務費用。

它指為籌集資金而發生的費用,主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等

一般情況下資金是自有的,不過也有較多企業是通過銀行借款籌集資金的。

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